市政府辦公室關于印發《常熟市新型產業

用地管理試行辦法》的通知

常政辦發規字〔2023〕1號

各鎮人民政府，各街道辦事處，常熟經濟技術開發區、常熟高新技術產業開發區、常熟國家大學科技園、虞山高新區（籌）、服裝城管委會，市各委辦局、直屬單位（公司）:

經十四屆市委第59次常委會、市政府第17次常務會議審議通過，現將《常熟市新型產業用地管理試行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

常熟市人民政府辦公室

2023年3月13日

（此件公開發布）

常熟市新型產業用地管理試行辦法

第一條  為進一步加強工業用地提高利用效率的指引和管理力度，滿足我市產業發展轉型升級需求，加快推進我市科研創新型企業、機構的集聚發展，優化產業空間布局，提高土地集約節約利用水平，根據《關于印發進一步推進工業用地提質增效實施細則的通知》（蘇自然資發〔2021〕264號）、《江蘇省自然資源廳關于推動工業用地混合復合立體高效配置的通知》（蘇自然資函〔2022〕136號）、《市政府辦公室關于進一步推進工業用地提質增效的實施意見》（蘇府辦〔2022〕1號）等文件，結合常熟實際，制定本辦法。

第二條  新型產業用地是指符合我市產業發展導向，融合研發、創意、設計、中試（不包含化工中試）、無污染生產、孵化等新型產業功能以及相關配套服務活動的綜合性工業用地。屬于《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》新增的“新型產業用地（100104)”類型。

第三條  新型產業用地項目用房按功能分，包括產業用房和配套用房。

產業用房主要包括生產用房和研發設計用房兩類，滿足生產、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能用途。

配套用房主要包括企業行政辦公、商業配套和集宿用房（人才公寓）等。包括企業行政辦公、小型商業、產品展示、集宿用房（人才公寓）及必要的管理服務用房等，為本項目及周邊企業提供配套服務。

第四條  新型產業用地按項目用地來源分為新增用地和存量更新用地。新增用地，即由新增建設用地供應或由政府收回后重新供應的新型產業用地；存量更新用地，即由存量工業用地自主實施轉型的新型產業用地。

第五條  新型產業用地規劃選址應符合國土空間總體規劃、產業規劃、生態環境保護、水域保護等相關要求，重點選址布局于交通便捷、配套完善的區域。

第六條  新型產業用地優先在以下范圍內布局：

（一）數字科技新城、蘇州·中國聲谷片區、中新昆承湖園區、蘇州高鐵北城、云裳消費小鎮、高鐵西站等產城融合發展區內；

（二）經開區、高新區、虞山高新區、新材料產業園（非化工類）及其他重點產業發展區范圍內。

第七條  以下區域禁止規劃建設新型產業用地：

（一）總體規劃確定的主城區范圍內（規劃確定的產業發展區除外）以及各鎮集鎮中心區、歷史街區范圍內；

（二）城鎮開發邊界外或工業用地保障線外確定騰退的工業用地。

第八條  各板塊在推進產業用地分區域更新改造過程中，允許各區域規劃建設新型產業用地，但用地規模原則上不得超過其城鎮開發邊界范圍內的存量工業用地規模的15%，并在各區域詳細規劃中予以明確。

第九條  新型產業用地單宗選址規模原則上不小于30畝，宜成片布置在規劃工業區與生活區之間的過渡區域，實現城市功能和城市景觀的協調統一。

第十條  除因消防、安全及建筑限高等特殊規定限制外，新型產業用地容積率原則上不得低于2.5。在滿足消防、安全等規定的前提下，建筑密度按不低于40%設定，綠地率不高于10%，至少建設一層地下空間。

第十一條  新型產業用地中的產業用房（生產用房及研發設計用房）地上建筑面積不得低于地上建筑總面積的70%，其中工業生產用房地上建筑面積占地上建筑總面積的比例原則上不低于30%。配套用房（企業行政辦公、商業配套和集宿用房（人才公寓））用地面積不高于總用地面積的15％，其地上建筑面積不高于項目地上建筑總面積的30%，商業配套建筑面積原則不高于地上建筑總面積的5%，用于零售商業、餐飲、商務金融等配套用途，不得建設大型商場，具體規模須在地塊規劃條件中設定。

第十二條  新型產業用地停車配建標準按不低于0.5車位/100平方米建筑面積配置，其中具有充電設施的機動車位不低于總停車數量的10%。

第十三條  新型產業用地產業用房應參照工業、研發、辦公建筑設計規范進行設計。配套用房主要滿足入駐企業和員工的日常生活需求，配套功能需相對集中設置、集約建設。規劃方案應對生產區、生活區及研發、辦公區分區設置，合理布局。

第十四條  產業用房單棟建筑面積不得少于1000平方米；研發建筑等按單元式設計的，每個基本單元的套內建筑面積不得少于300平方米；人才公寓設計以一室一廳為主，套內建筑面積原則不超35平方米、二室一廳套內建筑面積原則不超45平方米、集宿用房（人才公寓）人均住宿面積應符合屬地規定；商業配套建筑套內建筑面積不低于150平方米，不大于1000平方米。

第十五條  配套用房應與產業用房同步設計、同步建設、同步驗收、同步投用。

第十六條  新型產業用地按工業用地考慮，新增用地規劃方案經部門初審通過后，應提交市國土空間規劃委員會辦公室審查批準。對可分割轉讓新型產業用地，規劃許可方案及相應經濟技術指標中應明確可分割轉讓建筑位置及其規模并滿足建設用地使用權出讓合同或補充協議的約定，具體分割方案應經鎮政府、管委會、街道辦事處或片區專委會（以下簡稱“屬地”）審定。

第十七條  新型產業用地實行產業準入制度，產業準入目錄應符合我市產業發展戰略方向，并根據產業政策動態調整。屬地對項目進行初審，初審通過的，在“市場主體全生命周期管理服務平臺”進行評價申報。產業項目用地評價領導小組成員單位結合新型產業用地特點制定專門的評審標準，突出科技、人才等部門的評審要求；對符合準入條件的開發主體出具評價意見，用于設定監管要求。

第十八條  屬地依據項目評價意見設定新型產業用地投資發展監管協議。新型產業用地投資發展監管協議中除應明確常規產業項目相關履約標準和違約責任外，應同時明確項目產業引進、投資強度、研發投入、創新主體孵育、稅收貢獻、人才引進、分割轉讓等履約要求及相應違約責任。

第十九條  新增用地供應采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。存量更新用地可通過協議方式補繳地價完善手續，由現狀工業用地（M）的使用權人按土地使用權剩余使用年限申請調整為新型產業用地，不視為改變土地用途，但須按程序報市政府批準后，通過補繳土地出讓金并簽訂出讓合同補充協議辦理用地條件變更手續。

第二十條  新增用地實行彈性年期供應，土地出讓年限一般不超過30年，特殊項目確需按法定最高年限出讓土地的按“一事一議”方式報市政府確定，主導用途和輔助用途的出讓年限不得高于各自的法定出讓最高年限；存量更新用地原則按照土地使用權剩余使用年限確定。

第二十一條  新增用地及存量更新用地受讓人均須簽訂投資發展監管協議，并簽訂建設用地使用權出讓合同或補充協議。

存量工業用地出讓合同或劃撥決定書以及法律、法規約定、規定應當收回另行供應的，不適用本辦法。

第二十二條  新型產業用地土地出讓底價按照工業用地出讓指導價的70%與辦公用地市場評估價格的30%加權平均，并乘以容積率修正系數確定。

以集體經營性建設用地入市的新型產業用地的出讓底價參照執行，且入市底價不得低于地塊所在片區土地取得的各項客觀成本費用之和。

第二十三條  新型產業用地原則上整體持有，確需分割轉讓的，按“一事一議”方式報市政府審議。經批準同意分割轉讓的，按不超過項目地上建筑總面積的40%分割轉讓，且實行“先租后轉”。受讓方應符合所在地產業準入要求，簽訂投資發展監管協議，經屬地同意后方可申請辦理轉讓手續。配套用房不得分割轉讓。集宿用房（人才公寓）限定出租給地塊及周邊入駐企業或引進人才。

第二十四條  可分割轉讓新型產業用地項目轉讓標準由投資發展監管協議明確。項目符合土地出讓合同及投資發展監管協議約定條件的，可按約定進行分割轉讓。已辦理分割轉讓的建筑不得再次分割轉讓。

第二十五條  產業用房二次轉讓的，優先由原開發主體或政府及其產業用房管理主體按原銷售價格進行回購；原開發主體、政府及其產業用房管理主體放棄回購的，產業用房可在市場上進行轉讓，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，具體如下：

（一）完成首次轉讓登記未屆滿3年（含）的，增值收益按100%的比例上繳；

（二）完成首次轉讓登記屆滿3年未滿5年（含）的，增值收益按50%的比例上繳；

（三）完成首次轉讓登記屆滿5年的，增值收益按20%的比例上繳。

增值收益指產業用房二次轉讓的交易價格扣減原轉讓價格及轉讓方受讓該產業用房時已交納的相關稅費后的余額。

第二十六條  項目按規定辦理不動產權利登記，不動產權證書上注明“工業用地（新型產業用地）、新型產業用房”。

第二十七條  本《辦法》自2023年3月13日起施行，有效期至2025年3月12日。我市其他規定與本《辦法》不一致的，以本《辦法》有關規定為準。